Na een uitstekend 4de kwartaal* sluit de NVM een goed 2016 af. Het afgelopen kwartaal wisselden bijna 45.800 bestaande koopwoningen van eigenaar, 15% meer dan een jaar geleden. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal 59.500 transacties. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal bijna 165.000 transacties bij haar makelaars (totale markt: 214.000). NVM-voorzitter Ger Jaarsma verwacht dat in 2017 de ‘grote groei’ in het aantal transacties er wel uit is. “Maar ik verwacht dat we dit jaar nog ruim 5% groei zullen zien. Aan de andere kant worden er te weinig woningen te koop aangeboden om aan de vraag te voldoen. Daardoor stijgen de woningprijzen relatief hard. En dat maakt het voor starters nóg moeilijker om een passende woning te kopen, zeker met de geldende strikte financieringsregels.” De gemiddelde verkoopprijs van woningen is in het 4de kwartaal 2016 toegenomen. In vergelijking met een kwartaal eerder bedraagt de stijging 3,0%, de prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder is +8,9%. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt bijna 20% hoger dan op het dieptepunt in 2013. De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 78 dagen, 23 dagen minder dan een jaar geleden. Het aantal woningen dat in Nederland te koop staat neemt steeds sneller af.

Aanbod

Halverwege het 4de kwartaal 2016 (de peildatum voor het aanbod) stonden er bij NVMmakelaars ruim 92.500 woningen (totale markt: 120.000) in aanbod: 28% minder dan een jaar geleden. Ook vergeleken met een kwartaal eerder is er sprake van een daling van het woningaanbod van ruim 8%. Een potentiële koper kon het afgelopen kwartaal kiezen uit ruim 6 woningen. “De regionale verschillen blijven onverminderd groot”, stelt Jaarsma. “Er is inmiddels sprake van een driedeling op de Nederlandse woningmarkt.

Halverwege het 4de kwartaal 2016 (de peildatum voor het aanbod) stonden er bij NVMmakelaars ruim 92.500 woningen (totale markt: 120.000) in aanbod: 28% minder dan een jaar geleden. Ook vergeleken met een kwartaal eerder is er sprake van een daling van het woningaanbod van ruim 8%. Een potentiële koper kon het afgelopen kwartaal kiezen uit ruim 6 woningen. “De regionale verschillen blijven onverminderd groot”, stelt Jaarsma. “Er is inmiddels sprake van een driedeling op de Nederlandse woningmarkt.

Groot aantal woningtransacties in 2016

De NVM boekte over 2016 een groot aantal transacties. “Nooit eerder hebben onze makelaars in 1 jaar tijd bijna 165.000 woningen van eigenaar helpen wisselen. Dat is ruim het dubbele dan in de jaren 2011-2013”, aldus Jaarsma. De stijging van 15% aan transacties komt vooral op het conto van regio’s buiten de Randstad. In de provincies Gelderland (+31%), Flevoland (+29%), Overijssel (+28%) en Drenthe (+26%) werd het afgelopen kwartaal meer dan een kwart meer verkocht dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. “Het zijn tekenen dat de koopwoningmarkt in die provincies beter presteert na de crisisjaren. Veel regio’s in Nederland zijn bezig met een inhaalslag. Een goede zaak, niet alleen voor de betreffende regio’s, het zorgt ook voor meer balans op de woningmarkt”, zegt de NVM-voorzitter. “In de krappe woningmarktgebieden tekent zich een heel andere ontwikkeling af. Daar daalt het aantal transacties, vooral omdat er niet genoeg aanwas is van nieuw aanbod van bestaande woningen om aan de vraag te voldoen.

In de NVM-regio Amsterdam daalde het aantal transacties zelfs met bijna 17%. Daar is inmiddels al het ‘goedkope’ aanbod weg, waardoor starters daar zo goed als buitengesloten zijn. Ook in omliggende regio’s als Midden- en Zuid-Kennemerland, de Haarlemmermeer en in de regio Utrecht daalde het aantal transacties in vergelijking met een jaar eerder. Ger Jaarsma ziet daarbij wel een tweede kentering ontstaan. “In de zeer krappe Amsterdamse markt zien we het aanbod nu weer langzaam stijgen. Het betreft dan met name aanbod in het wat hogere prijssegment. Een aanbod dat voor de starter onbereikbaar is. Het wordt de komende maanden dan ook interessant om te zien of dit duurdere aanbod net zo snel wordt opgenomen of dat er een prijsafvlakking plaats gaat vinden. ”Recent onderzoek door de ING laat zien dat ruim 70% van de Nederlanders in de hoofdstad geen prijsdaling verwacht in de komende tien jaar. “Opmerkelijk”, vindt Jaarsma. “De ‘markt’ als economisch mechanisme heeft geen geheugen, dat begrijp ik. Maar je zou van individuele kopers wel verwachten dat het recente verleden een rol speelt bij hun toekomstverwachtingen op de woningmarkt”. In de regio rond de stad Groningen daalde het aantal transacties met 4%.” Het verschil wordt ook duidelijk bij een vergelijking naar woningtypen. Daar, waar de duurdere woningtypen als de 2-onder-1-kapwoning en de vrijstaande woningen landelijk plussen noteren van respectievelijk 25% en 31%, stijgt het aantal verkochte appartementen nog geen 3%. Dat het aantal verkochte appartementen niet harder toeneemt, is vooral het gevolg van het tekort aan aanbod.

Slinkend woningaanbod drijft prijzen op

Dat het aanbod aan woningen niet langer aan de vraag kan voldoen, blijkt ook uit de ontwikkeling van de transactieprijzen. De gemiddeld verkochte woning in het 4de kwartaal 2016 bracht bijna 9% meer op dan een jaar eerder. Dit komt neer op een gemiddelde transactieprijs van 248.000 euro. Jaarsma: “Dat is nog slechts 2% lager dan op het hoogtepunt voor de crisis. Het zijn vooral de krappe woningmarktgebieden, die de prijs opstuwen. De regio’s Amsterdam en Utrecht – met hun bovengemiddelde aantal transacties en sterk toegenomen prijzen – zijn samen verantwoordelijk voor ongeveer een kwart van de prijsstijging.” In de regio Amsterdam ligt de prijs van de gemiddeld verkochte woning bijna 23% boven het niveau van vorig jaar en ruim meer dan de helft hoger dan op het dieptepunt in de crisis (3de kwartaal 2013). In de meeste regio’s van de noordelijke Randstad ligt de prijs al weer 20% of meer boven het dalniveau. Landelijk gezien was het afgelopen kwartaal het 12de op rij dat de prijs van de gemiddeld verkochte woning hoger ligt dan een jaar eerder. “Dat in de krappe woningmarktgebieden de prijzen harder groeien, zien we ook in de prijsstijging van de woningtypen”, aldus de NVM-voorzitter. Appartementen kenden een toename van 10,6% in prijs, terwijl de vrijstaande woningen 7,2% in prijs stegen. In iets meer dan een kwart van de NVM-regio’s is de prijsstijging in een jaar tijd beperkt gebleven tot maximaal 5%.