De huizenmarkt start goed in 2016!

De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM zag in het afgelopen kwartaal, zoals voorspeld, het aantal transacties toenemen en de prijzen stijgen vergeleken met een jaar eerder. “De regionale verschillen op de huizenmarkt blijven echter groot. Vooral de stedelijke gebieden, in het bijzonder de driehoek Amsterdam, Leiden, Utrecht en de stad Groningen presteren bovengemiddeld”, aldus Ger Hukker. 

In het eerste kwartaal 2016 wisselden 34.810 bestaande koopwoningen van eigenaar, bijna 20% meer dan een jaar geleden. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal 45.000 transacties. Ook de prijs is het afgelopen kwartaal gestegen, met 1% (vergeleken met vierde kwartaal 2015) respectievelijk 5,5% (vergeleken met een jaar eerder). “De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt nog ruim 9% onder het niveau bij de start van de crisis, maar wel 11,3% hoger dan op het dieptepunt”, aldus Hukker.

De gemiddelde verkooptijd van woningen daalt. Het aantal woningen dat in Nederland te koop staat neemt eveneens steeds sneller af.
Hukker: “De cijfers spreken voor zich en zijn mooi, maar de keerzijdes van de opbloeiende markt, zoals de haperende doorstroming, voorzichtigheid bij een aantal consumenten en gebrek aan nieuw aanbod van koopwoningen en goede huurwoningen, worden steeds zichtbaarder. Dat is eigenlijk vreemd, met het huidige prijsniveau van woningen, de absurd lage hypotheekrente en het toegenomen consumentenvertrouwen.”

20% meer woningtransacties 

Aan de groei van het aantal transacties lijkt maar geen einde te komen. In het eerste kwartaal van 2016 zijn bijna 20% meer woningen verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder. Het is het 11 de opeenvolgende kwartaal dat het aantal transacties hoger is dan het kwartaal een jaar eerder. “

Gemiddelde verkoopprijs stijgt al 9 kwartalen

Voor het 9de achtereenvolgende kwartaal ligt de transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning hoger dan een jaar eerder. In het 1ste kwartaal 2016 is de transactieprijs uitgekomen op gemiddeld 225.000 euro. Dit is 5,5% hoger dan een jaar eerder.

Verschil tussen vraag- en verkoopprijs nog maar klein

Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs is het afgelopen kwartaal gestabiliseerd. Ten opzichte van de laatste vraagprijs is er gemiddeld 3,4% minder betaald voor de gemiddeld verkochte woning. Hukker: “Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs wordt steeds kleiner. Daarnaast wordt een groeiend aandeel vanuit de eerste vraagprijs verkocht.” Bij verkochte woningen, die minder dan 1 kwartaal op de markt hebben gestaan, ligt het onderhandelingsresultaat rond de 2% gemiddeld. Bij verkochte woningen, die 3 jaar of meer op de markt zijn geweest, is het verschil tussen transactieprijs en de oorspronkelijke vraagprijs nog altijd ruim 18,5%. In het 1ste kwartaal 2016 is 10% van de verkochte woningen boven de vraagprijs van de hand gegaan. “Steeds meer verkopers zijn van mening dat zij in de huidige markt hun vraagprijs niet aan hoeven te passen. Toch blijft voor een grote groep van consumenten, wiens woning al lang in het aanbod staat, een vraagprijsaanpassing een belangrijke mogelijkheid om interesse te kweken”, zegt de NVM-voorzitter.

Dynamiek verschilt per regio, maar veel regio’s krabbelen wel op

Dé Nederlandse huizenmarkt bestaat niet; iedere regio is verschillend en ook binnen een regio kunnen verschillen optreden. Dat geldt niet alleen voor de samenstelling van de woningvoorraad, maar ook voor het krachtenveld van vraag en aanbod. Allerlei ontwikkelingen op bijvoorbeeld demografisch, economisch of infrastructureel gebied hebben invloed. Voor een analyse van de woningmarktontwikkelingen binnen een bepaalde buurt of wijk is het oog van een NVM-makelaar daarom onontbeerlijk, meent Hukker. Om de verschillen binnen Nederland te duiden, zet de NVM de woningmarktregio’s af tegen Nederland op een aantal dynamiekskenmerken, zoals de ontwikkeling van de prijzen, aantallen transacties, verkoopquotes, looptijden etc. en kent op basis daarvan een waardering toe aan de verschillende regio’s. Het kaartje van Nederland maakt duidelijk dat de NVM-regio Amsterdam en inmiddels ook Utrecht boven de andere regio’s uitsteken. Ook in de regio’s rondom Amsterdam en Utrecht is sprake van een relatief hoge dynamiek, net als in de stad Groningen. Regio’s, die qua dynamiek ook boven het Nederlands gemiddelde liggen, zijn vaak regio’s met een grote stad, zoals Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en Enschede. Gebieden die qua dynamiek achterblijven zijn de noordoostelijke regio’s van Noord-Brabant, het zuidoosten van Groningen en de regio Den Helder. Hukker: “Wat betreft de dynamiek is ook hier de tendens dat het in veel regio’s beter gaat. In het vorige kwartaal zag je een heleboel regio’s waar de dynamiek lager dan landelijk was, nu zijn dat er een stuk minder. Laten we hopen dat de dynamiek de volgende keer over de hele breedte weer een stukje beter is”