Amsterdamse woningmarkt te duur

De woningmarkt in Amsterdam wordt veel jonge gezinnen met kinderen te duur. Gevolg is dat deze groep vaker een huis zoekt in omliggende gemeenten.

 

Een op de drie kopers van een woning in Amstelveen komt uit Amsterdam. Daarnaast wijken veel kopers uit naar Abcoude, Badhoevedorp, Muiden, Ouderkerk aan de Amstel of Zaandam.

Dat veel Amsterdamse woningzoekende de stad uittrekken is ook gebleken uit een onderzoek van makelaarskoepel NVM. Sinds 2014 is er een toestroom van verhuizingen vanuit Amsterdam naar de periferie. Meestal is gezinsuitbreiding de oorzaak van de verhuizing. Opvallend is dat Amsterdammers dan vaker naar steden als Zaandam verhuizen waar dit voorheen vrijwel niet het geval was.

In Almere en Purmerend heeft meer dan de helft van de inwoners ooit in Amsterdam gewoond. De stroom nieuwe Amsterdammers is in deze traditionele overloopgemeenten volgens de NVM relatief klein.
In Landsmeer, Diemen, en Duivendrecht is meer dan de helft van de kopers Amsterdammer, maar die gemeenten liggen zo dicht tegen Amsterdam aan dat deze voor veel mensen worden gezien als wijken van Amsterdam.

Door de enorme toevloed aan Amsterdammers vinden veel Amstelveners hun gemeente ook alweer te duur worden. Uit het onderzoek blijkt dat zij de oververhitting van de Amstelveens woningmarkt ontwijken door te verhuizen naar Aalsmeer, Oosteinde, Uithoorn en Ouderkerk aan de Amstel.

Zestig procent van de Amsterdammers koopt in de regio Haarlem, Heemstede, Aerdenhout en de rest van Kennemerland. Volgens het onderzoek kijken Amsterdammers in heel Kennemerland, maar hebben zij vaak de meeste belangstelling voor Haarlem met zijn stedelijke gezelligheid.

Kortom; de woningprijzen in Amsterdam zorgen voor een uitstroom van jonge gezinnen met kinderen die een nieuwe woning zoeken in omliggende gemeenten. Dit heeft weer invloed op de woningmarkt van deze gemeenten waardoor ook daar de prijzen langzaam zullen stijgen. 

/door

Consumenten- vertrouwen 2016

Uit de Eigen Huis Marktindicator van Vereniging Eigen Huis blijkt dat het consumentenvertrouwen in de woningmarkt ook in 2016 groot is maar dat het steeds meer onder druk komt te staan.

De stemmingsgraadmeter van de woningmarkt toonde in 2015 recordwaarden maar liet geen spectaculaire stijgingen zien zoals in 2013 en 2014 wel het geval was. Mede door de lage hypotheekrente is het vertrouwen sterk toegenomen maar dit effect raakt nu uitgewerkt.

Consumenten krijgen wederom met aangescherpte hypotheekregelgeving te maken. Zo kan er per 1 januari nog maximaal 102% van de woningwaarde worden geleend, om in aanmerking te komen voor NHG dan mag de koopsom niet meer dan € 225.000,- bedragen en de hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomen wordt opnieuw verlaagd.

Door de huidige lage rente is er nog weinig te merken van deze maatregelen maar de verwachting is dat er bij een rentestijging nieuwe problemen op de woningmarkt kunnen ontstaan.

Voorlopig zorgen de economische groei, schaars woningaanbod in populaire gebieden en de verhuiswensen van consumenten ervoor dat het nog niet zo ver is.

/door

Tien dingen die je moet weten over de woningmarkt!

Afgelopen jaar was een goed jaar voor de woningmarkt. Er zijn  in 2015 meer woningen verkocht dan tijdens de crisis en huizen staan gemiddeld minder lang te koop. Honk (bureau voor vastgoedontwikkeling) analyseert elk kwartaal de woningmarkt. Lees hier hun tien belangrijkste punten die je moet weten over de woningmarkt.

  1. Woningen verkopen sneller in 2015
    Woningen verkopen aan het einde van 2015 aanzienlijk sneller dan een jaar geleden. Momenteel staan woningen gemiddeld 13 maanden te koop, begin 2015 was dit nog 18 maanden. Het aantal verkochte woningen steeg 21% (van 140.100 in 2014 naar 169.700 in 2015). Eind vorig jaar stond 51% van de woningen langer dan een jaar te koop. Nu is dat nog 45%. In 2015 werd ongeveer een derde van de nieuw aangeboden woningen binnen een half jaar verkocht.
  2. Het woning aanbod krimpt tot het niveau van voor de crisis
    Begin 2015 stonden nog 208.300 woningen te koop, dit jaar nog maar 181.300 woningen, een afname van 13%. Het aantal is vergelijkbaar met het derde kwartaal van 2008, toen de banken- en woningmarktcrisis uitbrak. Het aanbod krimpt momenteel snel, maar is nog steeds historisch hoog. In 2004 stonden ongeveer 120.000 woningen te koop.
  3. De voorspelde aanbod-hausse is uitgebleven
    Terwijl meer woningen verkocht worden, worden niet meer woningen aangeboden. In het laatste kwartaal van 2014 kwamen 48.100 woningen voor verkoop op de markt. Het laatste kwartaal van 2015 werd een vergelijkbaar aantal nieuw aangeboden (49.600 woningen). Tijdens de crisis werd verondersteld dat zich bij herstel van de woningmarkt een grote golf van nieuw aanbod zou aandienen van mensen die graag wilden verhuizen, maar wachtten op betere tijden. Die golf is uitgebleven.
  4. De prijzen stegen in 2015 met 2,7% – ruim boven de inflatie
    De prijzen van woningen stegen in 2015 ruim boven het inflatieniveau: Honk berekende dat de gemiddelde verkoopprijs van woningen in 2015 met ongeveer 2,7% is gestegen, van € 233.700 naar € 240.000,-. De gemiddelde prijs van een gemiddeld rijtjeshuis in Nederland ligt momenteel op €198.300,-. Ook dat is 2,7% hoger dan een jaar geleden. De inflatie in Nederland blijft onder de 1%. Huizenprijzen stijgen op dit moment dus sneller dan de inflatie.
  5. Van duurdere huizen wordt bijna niemand beter
    Snel stijgende huizenprijzen lijken mooi, maar eigenlijk profiteert niemand er van. Het geld dat we uitgeven aan woonlasten kunnen we immers niet aan iets anders uitgeven. En de eventuele winst bij verkoop stoppen we meestal in de volgende woning.
    Alleen woningbezitters die ‘onder water’ staan (meer hypotheekschuld dan de waarde van de woning) hebben wat voordeel: door de lagere hypotheekschuld kunnen ze makkelijker de aankoop van een ander huis financieren. Omdat een volgend huis ook voor hen duurder is geworden, schieten ook zij er verder niet veel mee op.
  6. De motor achter het herstel is de lage rente. Dat garandeert op termijn een nieuwe prijsdaling…
    De huizenprijzen worden in belangrijke mate bepaald door wat mensen mogen lenen. De overheid stelde hier de afgelopen jaren paal en perk aan en schroeft de leencapaciteit de komende jaren nog verder terug. In praktijk is het leenbedrag echter niet minder geworden, omdat de rentestand historisch laag is (thans gemiddeld ca. 2,4% voor 10 jaar vast).
    Mocht de rente gaan stijgen – en dat is uiteindelijk onvermijdelijk – dan kan er pas écht minder geleend worden. Het aantal verkopen én de prijzen zullen dan weer gaan dalen. Het gevaar is dat een nieuwe groep van kopers ‘onder water’ komt te staan.
    Overigens heeft de Europese Centrale Bank beloofd om in ieder geval tot maart 2017 door te gaan met het verstrekken van (vrijwel) gratis geld aan banken. De kans op een rentestijging is daarom nog niet groot. Tenzij banken besluiten hun marges te gaan verhogen.
  7. … tenzij de huurmarkt nog slechter gaat functioneren.
    De ontwikkelingen op de huurmarkt zijn een andere belangrijke motor achter het herstel. Voor steeds meer mensen wordt het onmogelijk of onaantrekkelijk om te huren. Sociale huurwoningen kennen lange wachttijden en ingewikkelde toewijzingsprocedures. Wie in de vrije huursector huurt, betaalt veel hogere maandlasten dan voor een vergelijkbare koopwoning, en kan bovendien makkelijk geconfronteerd worden met stevige huurverhogingen. Dit drijft woningzoekers richting de koopmarkt.
    De overheid doet haar best om bewoners van een sociale huurwoning met een modaal inkomen (de zogeheten scheefwoners) uit hun huis te verdrijven, zodat het beschikbaar komt voor mensen met een laag inkomen. Als dit beleid slaagt wordt ook deze groep richting de koopmarkt gedreven.
  8. Vinex-woningen en duurdere huizen profiteren het meest van het herstel.
    Het zijn met name woningen van na 1990 die profiteren van de aantrekkende woningmarkt. Van deze woningen uit het vinex-tijdperk zijn er in het laatste kwartaal van 2015 26% meer van eigenaar verwisseld (vergeleken met de zelfde periode een jaar eerder). Wederopbouwwoningen profiteren het minst, met een toename van 12%.
    Huizen in de prijsklasse tussen €150.000,- en €250.000,- verkopen van oudsher het gemakkelijkst. Gemiddeld staan ze momenteel ongeveer 10 maanden te koop. Het sterkste herstel was er echter voor woningen in de prijsklasse van €400.000,- tot €450.000,- De verkoop van deze woningen is met ruim een derde toegenomen, tot 4.650 in het laatste kwartaal van 2016. Overigens blijft het lastig om een duur huis te verkopen: gemiddeld staan woningen in deze prijsklasse 22 maanden te koop voordat ze van eigenaar wisselen.
  9. Amsterdam is een gekkenhuis
    Wie in Amsterdam een huis wil kopen moet veel geld meebrengen. Een gemiddelde bovenwoning (ca. 65 m2 woonoppervlakte) binnen de ring van Amsterdam is aan het eind van 2015 gemiddeld binnen 2 maanden verkocht (maar in praktijk de meeste huizen nog veel sneller). De gemiddelde vraagprijs van zo’n woning steeg in 2015 elk kwartaal met 10.000,- euro. Een vierkante meter in historisch Amsterdam kost nu ruim € 4.000,-. Elders in Nederland kosten een huis vaak € 2.000 tot 2.500,- per m2.
  10. Sterk herstel van verkoop galerijflats en vrijstaande huizen
    Tijdens de crisis bleven vooral rijwoningen redelijk verkopen. In 2015 heeft dit type niet echt kunnen profiteren van het herstel op de woningmarkt: de toename van de verkoopaantallen bleef beperkt tot 2,5%. In de krimpgebieden (waar de bevolking afneemt) stegen de verkopen wat sneller: het aantal verkochte rijwoningen steeg er met 5%. Toch staat in krimpgebieden een rijwoning gemiddeld nog bijna 11 maanden te koop voordat ze verkocht wordt. In de 20 grootste steden is dit minder dan 6 maanden.
    Het herstel treedt vooral op bij de woningtypes die het tijdens de crisis moeilijk hadden. De verkoop van galerijflats nam in een jaar met 25% toe en vrijstaande woningen verkochten 20% beter. Overigens blijft het moeilijk om een vrijstaande woning te verkopen. Gemiddeld staan deze woningen in Nederland nog meer dan 2 jaar te koop.
/door

Vooruitblik woningmarkt

De economische groei en hogere koopkracht voor 2016 duiden erop dat zowel verkoopaantallen als stijging in gemiddelde huizenprijzen door zal zetten. In de kwartaalupdate van de Rabobank geven zij aan dat er in 2016 naar verwachting tussen de 175.000 en 195.000 huizen van eigenaar zullen wisselen. Afgezien van enkele onzekere factoren lijkt het een prima moment om ook als investeerder richting de vastgoedmarkt te kijken.

Economische groei

De verwachting is dat de Nederlandse economie zowel dit als volgend jaar met 2,5% stijgt. De inkomensgroei en toename van de werkgelegenheid hebben een positief effect op de ontwikkelingen in de woningmarkt. Het reëel beschikbare inkomen neemt volgend jaar voor het derde jaar op rij toe. Dit komt door een verdere stijging van de werkgelegenheid, toename van de reële lonen en de op Prinsjesdag gepresenteerde vijf miljard euro lastenverlichting. De stijging van het consumentenvertrouwen vertaald zich ook weer naar de woningmarkt.

 

Woningverkopen

Groeiend consumentenvertrouwen, stijging van nieuwbouwverkopen en de lage hypotheekrente zijn factoren die een positief toekomstbeeld schetsen voor de woningmarkt. Het totaal aantal verkochte woningen zal in 2015 circa 19% hoger liggen dan in 2014. Hiermee komt het aantal verkochte woningen uit op 182.000. De groei van het aantal verkopen zal komend jaar stabiliseren. Hiermee komt het aantal transacties op het niveau van voor de crisis. Er zit nog wel een verschil per woningtype. Waar eerder vooral de goedkopere woningen profiteerde van het herstel, profiteert tegenwoordig ook het duurdere segment waardoor het herstel breder gedragen lijkt te worden.

 

Huizenprijzen

In vrijwel elke gemeente neemt het aantal koopwoning af, waarbij het hoge aantal transacties zal resulteren in een krappere markt. De krapte op woningmarkt zal in combinatie met een stijging van het inkomen zorgen voor een toename van de gemiddelde huizenprijs. De gemiddelde huizenprijs stijgt naar verwachting met 2,75% in 2015 en tussen de 2,75 en 4,75% in 2016. Dit is goed nieuws voor huishoudens die onder water staan want eind 2016 zullen volgens de Rabobank ruim 300.000 huizen weer meer waard zijn dan de hypotheek. Dit is natuurlijk ook een kans voor de investeerder.

 

Drukkende effecten

De stijgende inflatie zal volgend jaar een licht drukkend effect hebben op de woningmarkt. Daarnaast kunnen de buitenlandse economische ontwikkelingen minder positief uitvallen. Ook kunnen verdere ontwikkelingen van het inkomen de hypotheekrente onzekere factoren vormen. Mocht de inkomensstijging sterker groeien dan verwacht dan zal ook de huizenprijsstijging hoger uitvallen. Indien de gemiddelde hypotheekrente onverwacht sterk stijgt zonder groei in inkomens dan valt de groei van de huizenprijzen lager uit dan verwacht.

 

Rente

Ook de rente blijkt volgend jaar een positieve factor voor de woningmarkt. In het derde kwartaal van dit jaar stabiliseerde de hypotheekrente na een vrijwel continue daling sinds 2011. Hoewel er volgend jaar een lichte opwaartse druk zal ontstaan door de stijging van kapitaalmarktrentes, zullen de hypotheekrentes ook in 2016 laag blijven volgens de Rabobank. Bij aanvullende ECB maatregelen en toenemende concurrentie kan zelfs niet worden uitgesloten dat de hypotheekrente nog iets verder daalt.

 

Vastgoedinvesteerder

De vastgoedmarkt is historisch gezien stabieler dan de aandelenmarkt en na de flinke daling sinds de crisis komt de stabiliteit weer terug.

Buitenlandse ontwikkelingen en financiële markten moeten beide goed in de gaten worden gehouden. Gezien het soepele macro economisch beleid van de centrale banken konden de aandelenmarkten profiteren. Dit is echter geen garantie voor financiële stabiliteit. Ook in 2016 blijft de vastgoedmarkt tot op zekere hoogte afhankelijk van financiële markten, wie daar goed mee om weet te gaan zien hier voldoende kansen.

/door

Woningmarkt profiteert

Dankzij de unanieme triple-A-rating van Nederland trekt ons land meer buitenlandse institutionele beleggers en zal de hypotheekrente op een laag niveau blijven.

De grote kredietbeoordelaars hebben Nederland unaniem een AAA-status gegeven. In november 2013 ontnam Standard & Poor’s Nederland zijn triple-A-rating. Wegens de herstelde economie en het hoge inkomen per hoofd van de bevolking hebben zij onlangs besloten de hoogste rating terug te brengen. Branchegenoten Moody’s en Fitch hanteren ook dezelfde triple-A-rating voor Nederland.

Van dit unanieme oordeel zal vooral de woningmarkt profiteren. De hypotheekrente wordt bepaald door de kapitaalmarktrente die in Europa tussen landen zeer uiteenloopt. Deze kapitaalmarktrente wordt weer sterk beïnvloed door de landenbeoordeling van de drie ratingbureaus. Hoe lager de lange rente, des te groter de vraag naar koopwoningen.

De lage hypotheekrente lijkt structureel door de combinatie van het ruimhartige monetaire beleid van de ECB, de toegenomen concurrentie op de hypotheekmarkt en de unanieme triple-A- beoordeling van Nederland. De lage hypotheekrente is niet gegarandeerd maar voorlopig zijn de financiële aspecten voor huizeneigenaren gunstig

/door

Buy2Let in het buitenland

In Groot-Brittannië is het heel normaal om een tweede woning te kopen voor de verhuur. Maar liefst een op de vijf woningen is in handen van een particuliere verhuurder. Banken zijn blij met deze kapitaalkrachtige kopers en bieden hun daarom sinds 1996 gunstige hypotheken aan. Sinds 2008 zijn het aantal ‘buy-to-let’ hypotheken zelfs met 40% gestegen terwijl het aantal gewone hypotheken met 2% zijn toegenomen.

De stijging van het aantal ‘buy-to-let’ hypotheken heeft bijgedragen aan de snelle stijging van de huizenprijzen. Hierdoor is het voor starters moeilijk om aan een woning te komen en worden zij gedwongen om te huren op de vrije markt. Dit zorgt er weer voor dat starters niet kunnen sparen voor een toekomstige aankoop. Een derde van particulier verhuurde woningen is van slechte kwaliteit, want de eigenaren hebben geen verplichting ze zelfs maar een likje verf te geven.

Het is de vraag hoe lang die stijging nog kan voortduren, want de economie begint eronder te lijden.

Het is de droom van menige Brit: huisjesmelker worden. Er zijn al anderhalf miljoen eilandbewoners die huizen tegen een forse huur verhuren. Deze manier van snel rijk worden is zo populair geworden dat het volgens de gouverneur van de Bank of England een bedreiging vormt voor de Britse economie. De Basel-commissie, die toezicht houdt op het internationale bankwezen, deelt die zorgen, deelde ze deze week mee.

Jaarlijks vergoedt de belastingbetaler ongeveer 10 miljard euro aan onderhoudskosten, maar de controle of die werkzaamheden echt zijn uitgevoerd schiet tekort. Daarnaast loopt de schatkist vele miljoenen mis aan niet opgegeven winsten. De massale speculatie van de landlords, die gemiddeld 56 jaar oud zijn, draagt weinig bij aan de echte economie.

Wel bedreigt het de economische stabiliteit, zei bankpresident Mark Carney onlangs. Een kleine beweging in de economie, een renteverhoging of een daling van de huizenprijzen, heeft grote gevolgen. Huisjesmelkers kopen snel als het goed gaat, maar verkopen nog sneller als het slecht gaat.

Onlangs verhoogde minister van Financiën George Osborne de belastingen voor particuliere verhuurders maar volgens critici is meer nodig, misschien zelfs het afschaffen van lucratieve buy-to-let-hypotheken. De belangenvereniging voor buy-to-let-landlords is tegen, maar mogelijk voorkomt het dat hun huizenbezit verandert in kaartenhuizen.

bron: Volkskrant

 

/door

Wat verandert er in 2016 op de woningmarkt?

Elk jaar verandert regelgeving welke van invloed is op de huizenmarkt.  Met welke veranderingen krijgt de huizenmarkt in 2016 te maken? We hebben de belangrijkste veranderingen op een rijtje gezet;

Hypotheekrente aftrek

In 2016 daalt het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken naar 50,5%, dit is een half procent lager dan in 2015.  Het maximale aftrekpercentage daalt elk jaar met een half procent tot 38% in 2041.

Loan to Value

In 2016 daalt het leenbedrag van 103% naar 102%. Dit betekent dat in 2016 nog maar 2% meer kan worden geleend dan de waarde van een huis. Hierdoor moeten kopers meer spaargeld gebruiken bij de aankoop van een huis.  Er worden wel uitzonderingen gemaakt als er sprake is van bijvoorbeeld woningverbetering met energiebesparende voorzieningen.

Tweeverdieners

Met ingang van 1 januari 2016 krijgen tweeverdieners de mogelijkheid om meer geld te lenen voor de aankoop van een huis. Het maximale hypotheekbedrag voor eenverdieners en tweeverdieners komt hierdoor dichter bij elkaar te liggen. Tot en met 2015 wordt bij het bepalen van de maximale hypotheek van tweeverdieners het inkomen van de minst verdienende partner voor een derde meegenomen bij het berekenen In 2016 wordt dit voor de helft meegenomen in de grondslag.

Nationale Hypotheek garantie

Per 1 juli 2016 wordt de bovengrens van de NHG verlaagd van €245.000 naar €225.000. De NHG gaat er tevens vanuit dat 6% van het leenbedrag wordt gebruikt voor de bijkomende kosten. Dit betekend dat een woning maximaal €212.264 mag kosten om gebruik te kunnen maken van de NHG en het bijbehorende vangnet.

Schenkingsvrijstelling

De tijdelijke verruimde vrijstelling tot €100.000 is per januari 2015 vervallen. Vanaf 2015 mogen ouders kinderen (tussen de 18 en 40 jaar) eenmalig €52.752,- belastingvrij schenken. Per 1 januari 2016 gaat dit bedrag omhoog naar €53.016,-. Het geld moet wel gebruikt worden voor de aankoop of verbouwing van het eigen huis of de aflossing op een eigenwoningschuld.

Huurliberalisatiegrens

De huurliberalisatiegrens bedraagt op dit moment €710,68. Deze grens wordt voor de komende drie jaar bevroren. Normaal gesproken werd de liberalisatiegrens jaarlijks verhoogd.

 

/door

Jonge vrouwen hebben positief effect op de huizenmarkt

Het gaat goed op de huizenmarkt. In veel regio’s stijgen de huizenprijzen en het aantal transacties. Wel zijn er regionale verschillen te zien. En wat blijkt, vooral in plaatsen waar veel hoogopgeleide jonge vrouwen naar toetrekken, bloeit de huizenmarkt op.

Dat stelt Friso de Zeeuw, praktijk hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU Delft en directeur nieuwe markten van BPD (voorheen Bouwfonds).
Veel steden proberen hoogopgeleiden en innovatieve bedrijven aan zich te binden. De Zeeuw stelt echter dat steden zich beter op jonge vrouwen kunnen concentreren. Uit onderzoek van BPD blijkt dat steden met relatief veel jonge vrouwen ook een bloeiende huizenmarkt hebben.

Hoogopgeleide vrouwen zijn kapitaal krachtig en kiezen ook vaak voor een partner van hetzelfde niveau. Daardoor trekken ook hoogopgeleide mannen naar deze steden en krijgen de huizenmarkt en de stedelijke economie een impuls.

StudentStudentensteden met relatief veel hoogopgeleide mannen zoals Delft en Enschede hebben juist een minder goede ontwikkelde woningmarkt. De Zeeuw trekt op basis hiervan de conclusie dat de mannen naar de vrouwen toe trekken en niet omgekeerd.

In steden als Amsterdam, Utrecht, Leiden en Nijmegen zijn er in de leeftijd van 20 tot 24 jaar 20% tot bijna 40% meer vrouwen dan mannen. Dezelfde steden kennen ook een woningmarkt met relatief hoge prijzen en veel transacties.
Delft en Enschede en in minder mate Arnhem tellen in dezelfde leeftijdscategorie juist minder vrouwen dan mannen. Deze steden doen het op de woningmarkt relatief minder goed.

Gemeente die hun huizenmarkt een extra impuls willen geven kunnen zich dus beter niet richten op kapitaalkrachtige gezinnen of senioren, maar zorg voor een aantrekkelijke stad voor jonge vrouwen. Steden worden volgens De Zeeuw aantrekkelijker voor vrouwen als ze de veiligheid verbeteren en de komst van bedrijven stimuleren die veel vrouwen in dienst nemen.

Uit het jaarlijks onderzoek van BPD blijkt ook dat het herstel van de woningmarkt zich goed ontwikkelt langs snelwegen. Vooral langs de A1, A2, A27 en A28 stijgen de huizenprijzen. Ook treinverbindingen beïnvloeden de woningmarkt, al zijn de effecten vooral meetbaar in de buurt van stations.

Bron: FD

Beeld: pixabay

/door

Profiteren van de Amsterdamse prijzen

Door de prijsstijgingen in Amsterdam ontstaan er kansen in de regio. De laatste jaren zijn de huizenprijzen in Amsterdam sterk gestegen op zowel de koop als huurmarkt. De stijging op de koopmarkt heeft voornamelijk te maken met de lage hypotheekrente en het beperkte aanbod. Naar schatting is slechts 1/3 deel van de woningvoorraad koop. Ruim de helft van de woningen valt in het sociale huursegment en er is een klein aanbod aan vrije sector huurwoningen.

Deze scheve verdeling in de woningvoorraad is de voornaamste reden dat er gezegd wordt dat de Amsterdamse vastgoedmarkt eigenlijk geen markt is. In een gezonde markt wordt aanbod gestuurd door de vraag. De vraag naar woonruimte in Amsterdam is erg hoog maar hier valt niet tegenop te bouwen, mede doordat er te weinig uitbreidingsmogelijkheden zijn. Het aanbod stagneert maar de vraag groeit. Gevolg is dat de prijzen op zowel de koop als huurmarkt blijven stijgen.

Voor veel mensen wordt Amsterdam onbetaalbaar en gaan op zoek naar een woning in de regio. Hier profiteren gemeenten als Zaanstad, Haarlemmermeer en Haarlem weer van.
Volgens cijfers van het CBS ligt de groei van het aantal huishoudens in Haarlem, Zaanstad en Haarlemmermeer procentueel hoger dan in Amsterdam. Als we deze steden nader bekijken valt het volgende op:

Haarlem

Haarlem is een stedelijk gebied en bestaat voornamelijk uit inwoners tussen de 25 en 65 jaar. De woningvoorraad is gelijk verdeeld over eengezinswoningen en meergezinswoningen waarbij de gemiddelde huishoudensgrootte twee is. Ook de koop en huurmarkt zijn bijna gelijk verdeeld. Bijna de helft van alle huishoudens zijn eenpersoonshuishoudens en deze groep zal alleen maar blijven groeien.

 

Zaanstad

Van alle huishoudens in Zaandam heeft 37% kinderen. Dit resulteert ook in meer eengezinswoningen dan meergezinswoningen en een gemiddelde huishoudensgrootte van 2,2. De meeste groei zit Zaanstad in het aantal eenpersoonshuishoudens gericht op senioren. De stijging eenpersoonshuishoudens is weer bepalend voor het type woning waar behoefte naar is.

 

Haarlemmermeer

In de Haarlemmermeer is een kwart van de woningvoorraad gebouwd na 2000 en voornamelijk eengezinswoningen. De gemiddelde huishoudensgrootte is 2,4 en bijna de helft van de huishoudens heeft kinderen. De groep 65+ gaat de komende tien jaar met bijna 50% groeien. Deze groep woont momenteel nog in eengezinswoningen en zullen op termijn willen verhuizen naar een andere woning.

 

Een analyse van de regionale woningmarkt bevestigt de groeipotentie die hier aanwezig is. In deze regio’s zien wij dan ook interessante beleggingsmogelijkheden voor de woningmarkt. Door te investeren in woningen die gericht zijn op de groeiprognoses kan de belegging optimaal profiteren van waardestijgingen en wordt het leegstandsrisico beperkt.

/door

Waarom beleggen in woningen?

De spaarrente op de bank is nog nooit zo laag geweest, historisch laag. De rente is bijna gelijk aan de inflatie wat betekend dat het spaargeld niet groeit. Degenen die ook nog eens 1,2% vermogensbelasting moeten betalen, gaan er zelfs op achteruit.

Welke alternatieven zijn er verder wanneer je meer rendement wilt maken op je spaargeld, maar toch beperkte risico’s wilt lopen. De beurzen stijgen maar de risico’s blijven fors. Beleggen in woningen kan een interessant alternatief zijn aangezien de maandelijkse huurinkomsten een goed direct rendement opleveren.

Beleggen in woningen is een inflatiebestendige belegging omdat de huurprijzen jaarlijks worden geïndexeerd.

Investeringen in vastgoed doe je voor de langere termijn. Ondanks een waardedaling van de huizenprijzen de afgelopen jaren is gebleken dat er over een langere periode toch nog sprake is van een waardestijging. Dit is uiteraard wel per locatie verschillend. Naast het directe rendement uit huurinkomsten kan er over het algemeen op de langere termijn een indirect rendement worden gerealiseerd als gevolg van waardestijging.

Waardestijging kan, in het geval van huurwoningen, ook gerealiseerd worden door waarde toe te voegen aan de woning. Een verhuurde woning is over het algemeen minder waard dan een lege woning. Daarnaast kan er door huuroptimalisatie een beter rendement worden behaald en stijgt de waarde van het vastgoed.

Regionale kansen

woningbeleggingDe waardestijging van woningen is op dit moment in Amsterdam aanzienlijk. Met huizenprijzen die met 10 procent stijgen ten opzichte van vorig jaar liggen de prijzen in Amsterdam weer boven het niveau van voor de crisis. 70% van de woningen binnen de ring wordt eind 2015 boven de vraagprijs verkocht.

Ook de woningmarkt in vele andere delen van Nederland trekt aan. Er is veel vraag naar woningen en de toevoeging van nieuwe woningen aan de voorraad loopt achter. Met als gevolg dat er op diverse regio’s een woning tekort zal ontstaan. Hierdoor is het leegstand risico beperkt.

Het is nu dan ook een goed tijdstip om in deze regio’s te investeren in een beleggerswoning. In het middensegment (van €710-€1000) is in verschillende regio’s veel vraag naar huurwoningen. Net buiten de grote steden zijn deze woningen over het algemeen voor een aantrekkelijke prijs te verwerven. De aantrekkelijke prijs en goede verhuurbaarheid zorgen voor een goed rendement.

Rekenvoorbeeld

Stel u kunt een woning aankopen voor €120.000,- inclusief aankoopkosten en deze is verhuurd voor €700,- per maand. De jaarlijkse huurinkomsten zijn dan €8.400,-. De exploitatiekosten zijn ca. 20% van de huur. Dit is o.a. voor onderhoud, verzekeringen en gemeente belastingen. De netto huurinkomsten zijn in dit geval €6.720,- en zorgt voor een rendement van 5,6% in het eerste jaar.

/1 Reactie/door