Actief of passief beheer
In Nederland worden sinds de invoeren van de Wet Inkomstenbelasting 2001, inkomsten onderverdeeld en op verschillende manier belast. Het behaalde voordeel van een investering in onroerend goed kan op verschillende manieren worden belast. Bij veel beginnende beleggers bestaat hier soms onduidelijkheden. Wat is het verschil tussen actief en passief beheer en wat zijn de gevolgen qua belastingtarief.
Inkomsten uit verhuur en aan- en verkopen van onroerend goed kunnen worden belast in box 3. In deze box worden inkomsten tegen een relatief gunstig tarief van 30% belast wanneer er sprake is van normaal vermogensbeheer. Indien er geen sprake is van normaal vermogensbeheer dan vindt de belastingheffing plaats in box 1 met een tarief oplopend tot 52%. Het verschil tussen actief en passief vermogensbeheer is dus cruciaal omdat dit een totaal ander belastingtarief tot gevolg kan hebben.
Om een beter beeld te geven van de verrichtingen die vallen in box 1 of box 3 zijn hieronder een aantal voorbeelden uitgewerkt. Deze zijn essentieel bij het beleggen in vastgoed.
Uitponden
Het verkopen van huurwoningen die leeg komen te staan is een mooi voorbeeld van een activiteit waarbij sprake is van actief beheer. Bij het uitponden van woningen wordt winst gemaakt door gebruik te maken van het prijsverschil tussen een woning in verhuurde staat en de leegwaarde. Wanneer een woning wordt aangekocht en er rustig afgewacht wordt tot deze leegkomt is er geen sprake van actief beheer.
Verbeteren van een pand
Worden er activiteiten verricht die een meerwaarde creëren en een hoger voordeel beogen dan leidt dit wel tot resultaat uit overige werkzaamheden en dus inkomsten die worden belast in box 1.
Als voorbeeld kan hierbij worden gedacht aan het vernieuwen en verbeteren van een pand. Deze activiteiten dienen echter wel te worden verricht met de intentie tot verkoop. Betreft het een eigen woning of verhuurd pand dan kan dit niet leiden tot resultaat uit overige werkzaamheden.
Er bestaat echter ook de mogelijkheid dat vernieuwingen en verbeteringen noodzakelijk zijn om dezelfde situatie in stand te houden. In dat geval is er ondanks de verrichte arbeid gewoon sprake van normaal vermogensbeheer omdat er geen verbetering plaatsvindt maar de normale situatie in stand wordt gehouden, om op dezelfde voet verder te kunnen leven.
Jurisprudentie
Wanneer een natuurlijk persoon investeert in onroerend goed en hier verder niets mee doet dan het innen van huren en betalen van vaste lasten is er sprake van normaal vermogensbeheer en kan dit over het algemeen niet leiden tot de kwalificatie van resultaat uit overige werkzaamheden. Het onroerend goed komt dan te vallen onder de vermogensrendementsheffing van box 3.
Naar aanleiding van verschillende jurisprudentie zijn de volgende criteria ontwikkeld om in box 3 te vallen.
- Zelf werkzaamheden verrichten om onroerende zaken te verhuren,
- Het behandelen van klachten en vragen van huurders,
- Het verzorgen van het innen van de huur en andere huurderslasten,
- Aan- en verkopen van onroerende zaken.
Hierbij dient opgemerkt te worden dat veel van de hierboven genoemde activiteiten individueel niet voldoende omvang hebben om te leiden tot actief vermogensbeheer. Pas als deze gezamenlijk worden uitgevoerd kan er sprake zijn van een activiteit. Een andere indicatie is de intensiteit van het aan- en verkopen van onroerende zaken. Geregeld aan- en verkopen van panden kan duiden op meer dan normaal vermogensbeheer. Hierbij gaat het om de intentie ten tijde van de onroerende zaak, bijvoorbeeld langdurige exploitatie of handel.
Grijze gebieden
In de praktijk is gebleken dat de afbakening tussen box 1 en box 3 grijze gebieden opleveren. Op voorhand is niet altijd vast te stellen wanneer er sprake is van een werkzaamheid met betrekking tot de inkomsten van de transactie. Door bepaalde activiteiten niet uit te voeren wordt het risico van het ontstaan van een werkzaamheid tot een minimum beperkt.
Laat u daarom altijd adviseren en hou de verrichtingen goed in de gaten zodat u later niet voor een verrassing komt te staan.