wonen water

De huizenmarkt start goed in 2016!

De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM zag in het afgelopen kwartaal, zoals voorspeld, het aantal transacties toenemen en de prijzen stijgen vergeleken met een jaar eerder. “De regionale verschillen op de huizenmarkt blijven echter groot. Vooral de stedelijke gebieden, in het bijzonder de driehoek Amsterdam, Leiden, Utrecht en de stad Groningen presteren bovengemiddeld”, aldus Ger Hukker. 

In het eerste kwartaal 2016 wisselden 34.810 bestaande koopwoningen van eigenaar, bijna 20% meer dan een jaar geleden. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal 45.000 transacties. Ook de prijs is het afgelopen kwartaal gestegen, met 1% (vergeleken met vierde kwartaal 2015) respectievelijk 5,5% (vergeleken met een jaar eerder). “De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt nog ruim 9% onder het niveau bij de start van de crisis, maar wel 11,3% hoger dan op het dieptepunt”, aldus Hukker.

De gemiddelde verkooptijd van woningen daalt. Het aantal woningen dat in Nederland te koop staat neemt eveneens steeds sneller af.
Hukker: “De cijfers spreken voor zich en zijn mooi, maar de keerzijdes van de opbloeiende markt, zoals de haperende doorstroming, voorzichtigheid bij een aantal consumenten en gebrek aan nieuw aanbod van koopwoningen en goede huurwoningen, worden steeds zichtbaarder. Dat is eigenlijk vreemd, met het huidige prijsniveau van woningen, de absurd lage hypotheekrente en het toegenomen consumentenvertrouwen.”

20% meer woningtransacties 

Aan de groei van het aantal transacties lijkt maar geen einde te komen. In het eerste kwartaal van 2016 zijn bijna 20% meer woningen verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder. Het is het 11 de opeenvolgende kwartaal dat het aantal transacties hoger is dan het kwartaal een jaar eerder. “

Gemiddelde verkoopprijs stijgt al 9 kwartalen

Voor het 9de achtereenvolgende kwartaal ligt de transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning hoger dan een jaar eerder. In het 1ste kwartaal 2016 is de transactieprijs uitgekomen op gemiddeld 225.000 euro. Dit is 5,5% hoger dan een jaar eerder.

Verschil tussen vraag- en verkoopprijs nog maar klein

Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs is het afgelopen kwartaal gestabiliseerd. Ten opzichte van de laatste vraagprijs is er gemiddeld 3,4% minder betaald voor de gemiddeld verkochte woning. Hukker: “Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs wordt steeds kleiner. Daarnaast wordt een groeiend aandeel vanuit de eerste vraagprijs verkocht.” Bij verkochte woningen, die minder dan 1 kwartaal op de markt hebben gestaan, ligt het onderhandelingsresultaat rond de 2% gemiddeld. Bij verkochte woningen, die 3 jaar of meer op de markt zijn geweest, is het verschil tussen transactieprijs en de oorspronkelijke vraagprijs nog altijd ruim 18,5%. In het 1ste kwartaal 2016 is 10% van de verkochte woningen boven de vraagprijs van de hand gegaan. “Steeds meer verkopers zijn van mening dat zij in de huidige markt hun vraagprijs niet aan hoeven te passen. Toch blijft voor een grote groep van consumenten, wiens woning al lang in het aanbod staat, een vraagprijsaanpassing een belangrijke mogelijkheid om interesse te kweken”, zegt de NVM-voorzitter.

Dynamiek verschilt per regio, maar veel regio’s krabbelen wel op

Dé Nederlandse huizenmarkt bestaat niet; iedere regio is verschillend en ook binnen een regio kunnen verschillen optreden. Dat geldt niet alleen voor de samenstelling van de woningvoorraad, maar ook voor het krachtenveld van vraag en aanbod. Allerlei ontwikkelingen op bijvoorbeeld demografisch, economisch of infrastructureel gebied hebben invloed. Voor een analyse van de woningmarktontwikkelingen binnen een bepaalde buurt of wijk is het oog van een NVM-makelaar daarom onontbeerlijk, meent Hukker. Om de verschillen binnen Nederland te duiden, zet de NVM de woningmarktregio’s af tegen Nederland op een aantal dynamiekskenmerken, zoals de ontwikkeling van de prijzen, aantallen transacties, verkoopquotes, looptijden etc. en kent op basis daarvan een waardering toe aan de verschillende regio’s. Het kaartje van Nederland maakt duidelijk dat de NVM-regio Amsterdam en inmiddels ook Utrecht boven de andere regio’s uitsteken. Ook in de regio’s rondom Amsterdam en Utrecht is sprake van een relatief hoge dynamiek, net als in de stad Groningen. Regio’s, die qua dynamiek ook boven het Nederlands gemiddelde liggen, zijn vaak regio’s met een grote stad, zoals Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en Enschede. Gebieden die qua dynamiek achterblijven zijn de noordoostelijke regio’s van Noord-Brabant, het zuidoosten van Groningen en de regio Den Helder. Hukker: “Wat betreft de dynamiek is ook hier de tendens dat het in veel regio’s beter gaat. In het vorige kwartaal zag je een heleboel regio’s waar de dynamiek lager dan landelijk was, nu zijn dat er een stuk minder. Laten we hopen dat de dynamiek de volgende keer over de hele breedte weer een stukje beter is”

 

 

/door

Vlaardingen levert hoogste rendement op!

Vlaardingen, Sneek en Brielle zijn momenteel in Nederland de drie best renderende steden als het gaat om de aankoop van vastgoed voor verhuur. Deze steden overtreffen in bruto huurrendement grote steden als Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. Ook Haarlem valt ver buiten de top tien.

Dat valt op te maken uit onderzoek van de website vastgoedtool.com, die werd gelanceerd door vastgoedbelegger Erik de Voogd. Hij verzamelde de afgelopen jaren via een vijftal grote vastgoedwebsites, waaronder funda en jaap, een schat aan data.

Op basis van algoritmes en gegevens van ruim 300.000 objecten die de afgelopen drie jaar werden verkocht en verhuurd, valt volgens hem een fictief huurrendement te berekenen. De data wordt elke 24 uur ververst, momenteel staan er circa 20.000 appartementen te koop.

De Voogd geeft als een van de verklaringen van de opvallende posities van bepaalde steden op ranglijst aan dat het aankoopbedrag ten opzichte van de potentiële huuropbrengst in de grote steden relatief erg hoog ligt.

In de top tien staan verder plaatsen als Schiedam (nummer 4), Maastricht (nummer 6), Groningen (nummer 8). Volgens De Voogd, die zich met zijn product richt op bijvoorbeeld makelaars en particuliere beleggers, geeft de tool vooral inzicht in een vrij ondoorzichtige markt.

Onderbuikgevoel

,,Het geeft geen zekere rendementen weer, dat is natuurlijk ook afhankelijk van andere en vaak lokale factoren. Maar het haalt het onderbuikgevoel weg. Ga maar na, veel mensen denken toch dat in grote steden als Amsterdam de beste rendementen zijn te halen. Omdat je hoort dat de markt het daar zo goed doet. Dat blijkt dus niet zo te zijn, maar dat was vrijwel niet bekend bij een breed publiek”.

 

beeld: Quistnix

/door

Nederlandse woningmarkt een van de sterkste van Europa

De woningmarkt in Nederland is  een van de sterkste van Europa. Zo blijkt uit aan analyse van kredietbeoordelaar Standard & Poor’s (S&P). S&P voorziet de komende twee jaar een prijsstijging van 3 procent.

Nederland hoort daarmee in Europa tot de landen met de sterkste prijsstijgingen. Wel vlakt de groei wat af. Vorig jaar stegen de prijzen met 3,5 procent. Er worden steeds meer huizen verkocht en het aantal woningen dat in de verkoop staat neemt af.

Volgens S&P gaat het in Nederland goed met op de woningmarkt, omdat die de laatste jaren wat betaalbaarder zijn geworden, de hypotheekrente is gedaald en door het herstel van de economie. Wel blijven volgens de kredietbeoordelaar hoge schulden en maatregelen van de overheid die de verstrekking van hypotheken beperken, het herstel van de markt belemmeren.

woningmarkt

Nog hogere stijging in Duitsland

Niet alleen in Nederland gaat het goed met de woningmarkt. Kredietbeoordelaar S&P voorziet dat de huizenprijzen in bijna alle grote Europese landen komend jaar stijgen of op zijn minst stabiliseren.
Vooral in Duitsland, het Verenigd Koninkrijk en Ierland rekent het ratingbureau op een flinke prijsstijging, met plussen van 5 procent.
In België lopen de huizenprijzen iets langzamer op. Hier houdt S&P het voor 2016 op een toename van 1 procent en voor 2017 op 2 procent. In België wordt de markt komende jaren waarschijnlijk extra belast door verdere veranderingen in het ‘btw-regime’ in Wallonië en het gewest Brussel.

In Spanje en Portugal worden woningen waarschijnlijk 2,5 procent duurder, in Italië 1,5 procent. Alleen in Frankrijk voorspelt S&P dit jaar nog geen prijsgroei. Hier zal de markt waarschijnlijk pas in 2017 aantrekken.

europese-huizenmarkt

De woningverkopen worden in het hele continent aangejaagd door het economisch herstel. Dankzij de lage rente in Europa is het nu ook erg voordelig is om geld te lenen voor de aanschaf van een huis. Dit geneest de markt, aldus S&P.

Jongeren profiteren nauwelijks van herstel van de woningmarkt

In Nederland profiteren jongeren vooralsnog nauwelijks van het herstel van de woningmarkt. Ze willen nog wel een huis kopen, maar vallen door de strengere financieringsregels buiten de boot. Dat meldt het ING Economisch Bureau woensdag na eigen onderzoek.

Volgens de onderzoekers kopen mensen van alle leeftijden sinds 2013 fors vaker een woning, behalve jongeren tot 25 jaar. Vorig jaar kochten zij 20.000 woningen, evenveel als in 2014 en slechts 3000 meer dan in ,,rampjaar” 2013. De afgelopen twee jaar daarentegen verdubbelde het aantal koopwoningen gekocht door 55-plussers bijna van 14.000 naar 26.000.

De redenen dat jongeren achterblijven zijn onder meer de hogere eisen aan eigen inbreng bij het kopen van een woning, de verscherpte inkomenseisen en het feit dat jongeren minder vaak een vaste baan hebben door de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Ook speelt mee dat voor doorstromers gunstigere fiscale regels gelden dan voor starters, die de volledige hypotheek moeten aflossen om rente te mogen aftrekken van de belasting.

Van de jongeren geeft 5 procent aan te verwachten binnen vijf jaar naar een koopwoning te verhuizen. Dat toont volgens de onderzoekers aan dat ze nog wel de ambitie hebben te kopen. Of dat ook lukt is de vraag. Vorig jaar verhuisde slechts 1,5 procent van de 15- tot 25-jarigen naar een koopwoning.

Bron: Z24/ANP

/door

Ook buiten Amsterdam grote belangstelling voor beleggerswoningen.

Beleggen in woningvastgoed wordt steeds populairder, zowel vanuit institutionele beleggers als buitenlandse beleggers is er veel vraag naar woningbeleggingen. Ook onder de particuliere belegger groeit de vraag naar woningvastgoed.

Particuliere beleggers bezitten zo’n 450.000 huurwoningen, aldus Vastgoed Belang. Ze zijn hiermee een belangrijke speler op de woningbeleggingsmarkt. Het aantal particuliere beleggers groeit en ook het te investeren vermogen neemt toe. Buy2Let bundelt de vraag van individuele beleggers. Hierdoor  krijgen zij toegang tot de professionele woningbeleggingsmarkt. In een recent onderzoek heeft Buy2let de wensen van de particuliere belegger onderzocht.

De beginnende  woningbeleggers geven aan, komend jaar € 100.000 tot € 200.000 in woningen te willen investeren. De voorkeur gaat uit naar investeringen in eengezinswoningen, nauw gevolgd door appartementen. Investeringen in studentenhuisvesting wordt als minst interessants genoemd.

De belangrijkste reden voor dit type investering  is het hogere rendement ten opzichte van de huidige spaarrente. Daarnaast wordt de oude dag voorziening genoemd als motivatie.
46% van de beleggers heeft de voorkeur voor een hoog aanvangsrendement met weinig huurpotentie en stabiele waardegroei, 13% vindt een relatief laag aanvangsrendement met potentie in huur en waardestijging interessant.  41% heeft geen voorkeur.

De belangrijkste aspecten bij een investeringsbeslissing, zijn naast het te behalen rendement, het type vastgoed en de ligging in een stad. De bouwperiode wordt het minst genoemd.

De vier grote steden zijn het populairst bij de particuliere belegger, maar ook Nijmegen scoort goed. Van de middelgrote steden scoren Amersfoort, Den Bosch, Maastricht, Leiden en Haarlem goed. Ook Dordrecht, Delft en Nieuwegein scoren goed als het gaat om kleinere steden.

Het belangrijkste aspect is het rendement, de huurprijsklasse vindt men minder belangrijk. Meer dan de helft van de beleggers heeft een rendementseis van 6-7%.  Ervaren beleggers  willen hun belegging 5 tot 10 jaar aanhouden, startende beleggers een langere periode.

68 % van de ondervraagden gebruikt geen financiering bij zijn investering.  Met de toegenomen mogelijkheden om vastgoed investeringen deels met een financiering te kunnen verwerven, is de verwachting dat het aantal beleggers en te investeren bedrag de komende jaren zullen toenemen.

Buy2let gebruikt de uitkomst van deze enquête om haar acquisitie strategie nader in te vullen. Hetgeen onder meer inhoudt dat ze gericht panden en (aangebroken) complexen zal acquireren in de middelgrote steden die door beleggers als interessant zijn aangemerkt.

/door

Woningnood vrije huursector

Om woningnood in de vrije huursector te voorkomen, zijn dringend snelle en ingrijpende maatregelen nodig. De onlangs aangekondigde maatregelen van minister Blok zijn een goede stap maar nog te beperkt. De huursector heeft geen 30 jaar de tijd voor hervormingen.

Dit is de conclusie van de VGM NL, brancheorganisatie van vastgoedmanagers, en de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs onroerend goed (NVM).

De eerste stap die is gezet met het plan doorstroming op de huurmarkt maar er moet meer gebeuren om het aanbod in de vrije huursector te vergroten. Door de sterke groei van het aantal huishoudens neemt de vraag naar huurwoningen flink toe, terwijl het aanbod fors krimpt. Tekorten op de huurmarkt worden nog groter en de huurprijzen in de grote steden blijven explosief stijgen.

Huishoudens die te veel verdienen voor een sociale huurwoning krijgen niet automatisch een hypotheek voor een koopwoning. Zij worden gedwongen een woning in de vrije huursector te zoeken maar hier is al decennia lang niet of nauwelijks geïnvesteerd. De vrije sector huur in Nederland is sinds de jaren ’60 geminimaliseerd, mede door subsidiëring van de sociale huur- en koopsector.

Het functioneren van de woningmarkt wordt gehinderd door het gebrek aan toegankelijke en betaalbare vrije sector huurwoningen. De vrije huursector moet zorgen voor een cruciale verbinding tussen de koopsector en gereguleerde huursector. Om hiervoor te zorgen moeten er bewegingen ontstaan maar dit is amper mogelijk omdat de vrije sector klem zit tussen de twee gesubsidieerde kampen van de sociale huur en de koopmarkt.

Regionale verschillen

Er is veel interesse van beleggers in de Nederlandse woningmarkt maar zij kunnen niet investeren omdat er nauwelijks woningportefeuilles op de markt beschikbaar zijn. In de gemiddelde woonvisies van gemeenten komt de vrije huursector bijna niet voor. Er zouden lokale prestatieafspraken tussen betrokken partijen gemaakt moeten worden.

Uit cijfers blijkt dat de huren in het oosten van het land niet boven de 600 euro uitkomen, terwijl de huurgrens op 710 euro ligt. Het is dus de vraag of de sociale huurgrens voor heel Nederland goed functioneert. Via regionale differentiatie kan er een betere aansluiting met de huurmarkt gevonden worden. In minder gespannen woningmarktgebieden kan de liberalisatiegrens lager zijn dan in andere gebieden.

Trend

Er is een maatschappelijke ontwikkeling gaande waarbij er steeds meer mensen bewust kiezen voor huur, zowel jong als oud. Het biedt comfort en het is flexibel. Er zijn steeds meer zzp’ers en flexwerken op de arbeidsmarkt en voor deze groep is huren vanwege de tijdelijke aard een aantrekkelijke optie. Voor ouderen biedt huren ook een voordeel. Zo kan zelfstandig wonen met een zorgfunctie worden gecombineerd en is huren een mogelijkheid om hun vermogen uit een koopwoning vrij te spelen.

Daarnaast blijkt er meer vraag te zijn naar kleinere, gestoffeerde en gemeubileerde woningen.

/door
doorstroming

Gevolgen nieuwe wet Doorstroming Huurmarkt

De wet Doorstroming Huurmarkt van minister Blok (Wonen) is door de tweede kamer aangenomen. De eerste kamer moet nog wel akkoord gaan met de wet.

In de nieuwe wet is het vanaf 1 januari 2017 mogelijk om een extra huurverhoging van maximaal 4 procent plus inflatie door te voeren aan huishoudens in een sociale huurwoning met een bruto-inkomen hoger dan € 39.874,-. Gepensioneerden en grotere gezinnen vanaf vier personen zijn hiervan uitgezonderd. Huishoudens met een inkomen lager dan €39.874 kunnen vanaf 2017 een huurverhoging krijgen van 2,5 procent plus inflatie. De stijging geldt alleen voor nieuwe bewoners.
Voor het overgrote deel van de sociale huurders kan de huurprijs op 1 juli 2017 worden aangepast.
Door deze nieuwe maatregelen denk minister Blok de scheefwoners over te halen hun sociale huurwoning in te ruilen voor een vrijesector huurwoning of koopwoning. In totaal zijn er circa 500.000 scheefwoners.

Op 1 juli 2016 geldt nog de inkomensafhankelijke huurverhoging. Vanaf 1 juli 2016 geldt een maximale huurstijging van 2,1 procent voor inkomens tot € 34.678. Voor inkomens tussen de € 34.678 en € 44.360 is de huurstijging 2,6 procent en voor de huishoudens met een hoger inkomen mag de huur met 4,6 procent omhoog.

De nieuwe wet geeft ook meer ruimte voor tijdelijke huurcontracten. Indien de wet wordt goedgekeurd door de eerste kamer dan is het mogelijk om tijdelijke huurcontracten voor maximaal twee jaar aan te gaan. De minister bepaalt voor corporaties aan welke doelgroepen de tijdelijke contracten mogen worden aangeboden. De Kamer denkt hierbij aan huurders die tijdelijk in Nederland wonen vanwege werk of studie, huurders in noodopvang of huurders die in verband met renovatie hun woning tijdelijk moeten verlaten.

Verhuurders moeten bij contracten van maximaal één jaar huurders drie tot uiterlijk één maand voor de afloop van de huurtermijn laten weten dat het contract afloopt. Wanneer dit niet gebeurd dan ontstaat automatisch een contract voor onbepaalde tijd.

De fout in de wet inzake het verstrekken van inkomensgegevens door de Belastingdienst zal worden gerepareerd. De opdracht aan de fiscus zal expliciet worden opgenomen in het wetsvoorstel. Minister Blok acht de kans klein dat huurders de inkomensafhankelijke huurverhoging van de afgelopen jaren kunnen terugkrijgen omdat het bij de uitspraak om privacy gaat en er geen sprake is van financiële schade.

/door
actief of passief beheer

Actief of passief beheer

In Nederland worden sinds de invoeren van de Wet Inkomstenbelasting 2001, inkomsten onderverdeeld en op verschillende manier belast. Het behaalde voordeel van een investering in onroerend goed kan op verschillende manieren worden belast. Bij veel beginnende beleggers bestaat hier soms onduidelijkheden. Wat is  het verschil tussen actief en passief beheer en wat zijn de gevolgen qua belastingtarief.

Inkomsten uit verhuur en aan- en verkopen van onroerend goed kunnen worden belast in box 3. In deze box worden inkomsten tegen een relatief gunstig tarief van 30% belast wanneer er sprake is van normaal vermogensbeheer. Indien er geen sprake is van normaal vermogensbeheer dan vindt de belastingheffing plaats in box 1 met een tarief oplopend tot 52%. Het verschil tussen actief en passief vermogensbeheer is dus cruciaal omdat dit een totaal ander belastingtarief tot gevolg kan hebben.

Om een beter beeld te geven van de verrichtingen die vallen in box 1 of box 3 zijn hieronder een aantal voorbeelden uitgewerkt. Deze zijn essentieel bij het beleggen in vastgoed.

Uitponden

Het verkopen van  huurwoningen die leeg komen te staan is een mooi voorbeeld van een activiteit waarbij sprake is van actief beheer. Bij het uitponden van woningen wordt winst gemaakt door gebruik te maken  van het prijsverschil tussen een woning  in verhuurde staat en de leegwaarde.  Wanneer een woning wordt aangekocht  en er rustig afgewacht wordt tot  deze leegkomt is er geen sprake van actief beheer.

Verbeteren van een pand

Worden er activiteiten verricht die een meerwaarde creëren en een hoger voordeel beogen dan leidt dit wel tot resultaat uit overige werkzaamheden en dus inkomsten die worden belast in box 1.

Als voorbeeld kan hierbij worden gedacht aan het vernieuwen en verbeteren van een pand. Deze activiteiten dienen echter wel te worden verricht met de intentie tot verkoop. Betreft het een eigen woning of verhuurd pand dan kan dit niet leiden tot resultaat uit overige werkzaamheden.

Er bestaat echter ook de mogelijkheid dat vernieuwingen en verbeteringen noodzakelijk zijn om dezelfde situatie in stand te houden. In dat geval is er ondanks de verrichte arbeid gewoon sprake van normaal vermogensbeheer omdat er geen verbetering plaatsvindt maar de normale situatie in stand wordt gehouden, om op dezelfde voet verder te kunnen leven.

Jurisprudentie

Wanneer een natuurlijk persoon investeert in onroerend goed en hier verder niets mee doet dan het innen van huren en betalen van vaste lasten is er sprake van normaal vermogensbeheer en kan dit over het algemeen niet leiden tot de kwalificatie van resultaat uit overige werkzaamheden. Het onroerend goed komt dan te vallen onder de vermogensrendementsheffing van box 3.

Naar aanleiding van verschillende jurisprudentie zijn de volgende criteria ontwikkeld om in box 3 te vallen.

  • Zelf werkzaamheden verrichten om onroerende zaken te verhuren,
  • Het behandelen van klachten en vragen van huurders,
  • Het verzorgen van het innen van de huur en andere huurderslasten,
  • Aan- en verkopen van onroerende zaken.

Hierbij dient opgemerkt te worden dat veel van de hierboven genoemde activiteiten individueel niet voldoende omvang  hebben om te leiden tot actief vermogensbeheer. Pas als deze gezamenlijk worden uitgevoerd kan er sprake zijn van een activiteit. Een andere indicatie is de intensiteit van het aan- en verkopen van onroerende zaken. Geregeld aan- en verkopen van panden kan duiden op meer dan normaal vermogensbeheer. Hierbij gaat het om de intentie ten tijde van de onroerende zaak, bijvoorbeeld langdurige exploitatie of handel.

Grijze gebieden

In de praktijk is gebleken dat de afbakening tussen box 1 en box 3 grijze gebieden opleveren. Op voorhand is niet altijd vast te stellen wanneer er sprake is van een werkzaamheid met betrekking tot de inkomsten van de transactie. Door bepaalde activiteiten niet uit te voeren wordt het risico van het ontstaan van een werkzaamheid tot een minimum beperkt.

Laat u daarom altijd adviseren en hou de verrichtingen goed in de gaten zodat u later niet voor een verrassing komt te staan.

/door

Moody’s positief over de woningmarkt in Nederland

Kredietbeoordelaar Moody’s blijft positief over de Nederlandse woningmarkt. Zo blijkt uit een woensdag gepubliceerd rapport

Het ratingbureau denkt dat de huizenprijzen in Nederland in 2016 opnieuw tot wel vijf procent omhoog kunnen schieten. Huizen worden al sinds het dieptepunt van de verkopen in 2013 steeds iets duurder. Het prijsherstel is wel ”mild” vergeleken met sommige andere Europese landen. In het Verenigd Koninkrijk bijvoorbeeld gaan de ontwikkelingen veel sneller.

Dat de Nederlandse huizenprijzen dit jaar blijven aantrekken komt volgens Moody’s niet alleen door het economisch herstel. Het tekort in het aanbod van woningen in bepaalde delen van de markt speelt hierbij ook een grote rol.
De kredietbeoordelaar constateert verder in het rapport dat de kans op wanbetaling op hypotheken de laatste tijd kleiner is geworden.
Op dit vlak doet Nederland het aanmerkelijk beter dan andere landen die onderzocht zijn door Moody’s, zoals het Verenigd Koninkrijk en Spanje.

/door

Rendement op uw vermogen

Over het eigen vermogen moet in box 3 belasting betaald worden. In combinatie met de huidige lage rente op de spaarrekening is er een grote kans dat het vermogen minder waard wordt. Investeren in vastgoed kan een goed alternatief zijn. Naast het eigen vermogen kan er gewerkt worden met een financiering om het vastgoed aan te kopen. Dit kan interessant zijn om een hoger rendement te behalen op het eigen vermogen. Hoe dit precies zit leggen wij u graag uit.

Belasting en investeren in vastgoed

Vanaf de heffingsgrens moet belasting betaald worden over het eigen vermogen. De heffingsvrije grens ligt dit jaar op € 24.437 per persoon en € 48.874 voor fiscale partners. Het eigen vermogen op peildatum 1 januari van het betreffende jaar bepaalt hoeveel vermogensrendementsheffing betaald moet worden.

Over het vermogen dat op de peildatum boven de heffingsgrens valt moet 1,2% belasting betaald worden. De belastingdienst gaat er vanuit dat het rendement op eigen vermogen vier procent bedraagt. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van spaarrente, maar ook door winst uit beleggingen. De belastingdienst heft 30 procent over dit fictieve rendement wat neerkomt op een belastingtarief van 1,2 procent.

Over een saldo van € 100.000 op een spaarrekening moet wel belasting betaald worden maar levert bijna niks op qua rente. Investeren in vastgoed, in huurwoningen kan een hoger rendement opleveren omdat huurinkomsten niet belast zijn. Over de waarde van de woning moet wel belasting betaald worden in box 3. Een voordeel is te behalen omdat niet de aankoopprijs maar de WOZ waarde van een woning wordt gebruikt als grondslag voor de vermogensheffing.

Hefboomeffect

Bij het verwerven van vastgoed kan naast eigen vermogen ook gebruik worden gemaakt van een financiering. Hiermee kan een hefboomeffect gecreëerd worden waardoor het rendement op eigen vermogen stijgt ten opzichte van een aankoop zonder financiering.

Voorbeeld

Bij de aankoop van een object met eigen vermogen bedraagt het rendement 6%.

Met een financiering van 50 procent tegen een rente van 4% moet maar de helft van het eigen vermogen worden ingelegd. De twee procent die extra wordt gemaakt op het gefinancierde bedrag zorgt ervoor dat het rendement op eigen vermogen stijgt en meer zal zijn dan 6%.

Financiering

Er zijn verschillende financiers die hypotheken verstrekken voor beleggingswoningen. Zo wordt het voor kleine en grotere beleggers mogelijk om te investeren in verhuurde of te verhuren woningen. Er bestaan hierbij mogelijkheden om tot 70% van de marktwaarde te financieren. Hierbij moeten de huurinkomsten dekkend zijn voor de hypothecaire lasten.

Heeft u interesse om te investeren in vastgoed dan informeren wij u graag over de mogelijkheden.

/door

De woningbeleggersmarkt in 2016

De spaarrente op de bank is nog nooit zo laag geweest, historisch laag. De rente is bijna gelijk aan de inflatie wat betekent dat het spaargeld niet groeit. Spaarders die ook nog eens 1,2% vermogensbelasting moeten betalen gaan er zelfs op achteruit.

Er zijn verschillende alternatieven waar beleggen in huurwoningen er één van is. Woningbeleggingen kunnen een interessant alternatief zijn aangezien de maandelijkse huurinkomsten een goed direct rendement opleveren.
Beleggen in huurwoningen is een inflatiebestendige belegging omdat de huurprijzen jaarlijks worden geïndexeerd. Naast de jaarlijkse indexatie is er ook een waardestijging mogelijk dat zorgt voor een indirect rendement. Ondanks een waardedaling van de huizenprijzen is de afgelopen jaren gebleken dat er over een langere periode toch nog sprake is van een waardestijging. Dit is uiteraard wel per locatie verschillend. Naast het directe rendement uit huurinkomsten kan er op de langere termijn een indirect rendement worden gerealiseerd als gevolg van waardestijging.

particuliere belegger

Hierboven is te zien hoe de gemiddelde rendementen op huurwoningen zich hebben ontwikkeld de afgelopen jaren en wat de voorspellingen zijn. Het is daarbij interessant om te constateren dat het totale rendement op huurwoningen tijdens de crisis slechts 1 jaar negatief is geweest.

Vooruitblik

In vrijwel elke gemeente neemt het aantal koopwoningen af waarbij het hoge aantal transacties zal resulteren in een krappere markt. De krapte op de woningmarkt zal in combinatie met een stijging van het inkomen zorgen voor een toename van de gemiddelde huizenprijzen. De verwachting is dat de huizenprijzen in 2016 met tussen de 2,75% en 4,75% zullen stijgen.

Ook de rente blijkt een positieve factor voor de woningmarkt. In het derde kwartaal van 2015 stabiliseerde de hypotheekrente na een vrijwel continue daling sinds 2011. Hoewel er dit jaar een lichte opwaartse druk zal ontstaan door de stijging van kapitaalmarktrentes, zullen de hypotheekrentes ook in 2016 laag blijven. Bij aanvullende ECB maatregelen en toenemende concurrentie kan zelf niet worden uitgesloten dat de hypotheekrente nog iets verder daalt. 

Huurmarkt

De strengere eisen met betrekking tot het verkrijgen van een hypotheek hebben invloed op de huurmarkt. De verhouding tussen de hypotheek en waarde van het onderpand daalt met 1% per jaar naar 100% in 2018. Hierdoor hebben huizenkopers meer eigen vermogen nodig om een woning te kopen. Veel starters worden hierdoor gedwongen meer te sparen alvorens over te gaan tot de aankoop van een huis. Gevolg is dat starters langer blijven huren waardoor de vraag naar huurwoningen stijgt. De combinatie van de vraag en het beperkte aanbod van betaalbare huurwoningen zorgt voor weinig leegstand. Dit maakt beleggen in huurwoningen een relatief veilige belegging.

 

/door