Toename belangstelling woningbeleggingen

Afgelopen weekend was een interessant artikel te lezen in het Financieel dagblad, Een pand kopen voor de huurpenningen.  Vastgoed Belang, de branchevereniging van particuliere beleggers in vastgoed signaleren een toename in de belangstelling voor vastgoed. Beleggen in Vastgoed biedt aantrekkelijke rendementen, maar het vinden van een leuk pand is niet eenvoudig.

De beginnende belegger oriënteert zich meestal in zijn eigen omgeving.  Een markt die ze goed kennen. NIBC merkt dat veel beleggers een voorkeur hebben voor populaire markten zoals Amsterdam. Een mooi pand in Amsterdam is heel populair, maar de prijzen zijn daar behoorlijk gestegen en huren stijgen nooit zo snel mee. In een stad als Den Bosch kun je twee keer zoveel rendement halen met dezelfde investering, aldus Lenny Overduin van NIBC. Een visie die wij vanuit buy2let onderschrijven, zie ook ons bericht regionale woningmarkt een interessante belegging

Beleggen in vastgoed kent veel voordelen, vaste huurinkomsten, aantrekkelijke rendementen die mogelijk zijn en de kans op extra rendement door waardestijging. Ook de mogelijkheden van financiering tegen relatief lage rente zorgen voor veel interesse bij particulieren.

De valkuilen bij beleggen in vastgoed is het te duur inkopen van een pand, huurders die de hoogte van hun huur aanvechten, kans op leegstand of waardevermindering op slechte locaties. Ook de fiscale status van de belegging is niet altijd duidelijk. De wetgeving op het gebied van woningwaardering, huurverhoging en huurbeschermingen veranderend geregeld.

Oud-beurscommentator Willem Middelkoop begrijpt heel goed waarom veel particulieren op zoek zijn naar beleggingspanden. De rente is laag, obligaties zijn risicovol, terwijl vastgoed voor cashflow en rendement zorgt. Je kan vastgoed verhuren, doorverkopen of zelf gebruiken, dat maakt het zo aantrekkelijk. En er is de afgelopen jaren toch een aardige prijscorrectie geweest.

Lees het hele artikel een pand kopen voor de huurpenningen op FD

/door

De huizenmarkt trekt verder aan.

De afgelopen periode horen we veel goede berichten als het gaat om de woningmarkt. Ook over oktober bericht het Kadaster positief.

In oktober 2015 registreerde het Kadaster 16.324 verkochte huizen. Dit is een stijging van 13,7% ten opzichte van oktober 2014 (14.353). Vergeleken met de voorgaande maand, september 2015, is het aantal exact hetzelfde. Het Kadaster registreerde toen ook 16.324 verkochte woningen.

Het Kadaster registreert de transacties van bestaande koopwoningen op het moment dat de notaris deze bij het Kadaster laat inschrijven. Dat is dus het moment van eigendomsoverdracht, de koper wordt eigenaar van de woning.

Woningtypen

Vergeleken met oktober vorig jaar zien we een stijging van het aantal geregistreerde verkochte woningen bij alle woningtypen. Vrijstaande woningen stijgen het meest met 23,1%. Bij appartementen is de stijging het minst groot met 6,2%. Ten opzichte van de vorige maand, september 2015, zien we ondanks het zelfde aantal verkochte woningen wel verschillen in de verkochte woningtypen. De stijging is het grootst bij de vrijstaande woningen met 12,3%. De grootste daling is te zien bij de 2-onder-1-kap woningen met 6,0%.

Provincies

Vergeleken met vorige jaar is het aantal geregistreerde verkochte huizen in alle provincies gestegen. De stijging is het grootst in Drenthe met 32,4%. De minste stijging zien we in Zeeland met 3,1%. Vergeleken met vorige maand zien we zowel stijgers als dalers. In Drenthe is de stijging het grootst met 9,8%. In Flevoland was de grootste daling met 5,5%.

Hypotheken

Het aantal geregistreerde hypotheken nam in oktober 2015 met 10,3% toe ten opzichte van oktober vorig jaar, van 20.179 naar 22.257. Vergeleken met september 2015 (23.598) is er sprake van een daling van 5,7%.

Executieveilingen

In oktober 2015 vonden 260 executieveilingen plaats. Dit is een stijging van 20,4% ten opzichte van oktober 2014.

/door

Woningen geven het meeste rendement

Met 3,7% behaalde woningen in het derde kwartaal van 2015 het meeste rendement, zo blijkt uit de IPD Nederlandse Kwartaal Vastgoedindex.

De IPPD Nederlandse Kwartaalindex meet de rendementen op directe vastgoedbeleggingen, gebaseerd op netto open marktwaarden en zonder rekening te houden met financiering.

Als we het rendement op de woningen vergelijken met aandelen (-9,0 procent) presteert vastgoed beduidend beter in het derde kwartaal. Obligaties leverden met 3,3 procent echter een hoger rendement.

Het direct rendement komt voor vastgoed uit op 1,3 procent (op basis van huurinkomsten) en het indirect rendement (waardeontwikkeling) op 1,4 procent. Gemeten over een periode van een jaar, drie jaar en vijf jaar bedraagt het totale vastgoedrendement op jaarbasis respectievelijk 7,6 procent, 3,5 procent en 3,4 procent. Zo rapporteerde de vastgoedmarkt vandaag.

Zoals gezegd leverden woningen van alle vastgoedsectoren het hoogste rendement op gedurende het derde kwartaal. Van het totaal rendement van 3,7 procent in de sector woningen bestaat 1,2 procent uit direct rendement en 2,5 procent uit indirect rendement. Kantoren doen het met een totaalrendement van 1,9 procent ook goed, waarvan 1,6 procent direct rendement en 0,3 procent indirect rendement. Daarna volgen winkels met 1,7 procent totaal rendement (direct 1,5 procent, indirect 0,2 procent), bedrijfsruimten met 1,3 procent (direct 2,1 procent, indirect -0,8 procent) en ‘overig’ met 1,2 procent totaalrendement (direct 1,7 procent, indirect -0,4 procent).

/door

Huurprijzen vrije sector huurwoningen volgen inflatie

Vrije sector huurwoningen hebben ondanks de toegenomen vraag en het onder druk staan van de gereguleerde sector de afgelopen jaren een huurprijsstijging gekend die rondom de inflatie lagen. Dat meld de IVBN (vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland) afgelopen week.

Regionaal gezien zijn er grote verschillen. Van de vier grote steden zijn in Utrecht en Amsterdam de huurprijzen het hardst gestegen. Sinds 2008 zijn de prijzen van geliberaliseerde huurwoningen hier circa 20% gestegen, ofwel gemiddeld 2,9% per jaar.

De huurontwikkeling in Rotterdam bleef aanvankelijk achter bij de andere grote steden en het gemiddelde van de rest van Nederland. Deze trend heeft zich omgedraaid in 2014. Vanaf dat moment trekt de huurprijs aan in Rotterdam. Den Haag laat een achterblijvende huurontwikkeling zien ten opzichte van de overige grote steden en het totaal van Nederland. Het gemiddelde huurprijsniveau in Den Haag behoort echter wel tot de hoogste van Nederland.

vrije sector huur

/door

Bevolkingsgroei is fundament voor huizenmarkt

Kredietbeoordelaar Moody’s bracht afgelopen maandag een interessant rapport uit over de huizenmarkt in diverse Europese landen. Hieruit kan geconcludeerde worden dat de groei van de bevolking in Nederland de vraag naar huizen en de prijzen daarvan op peil houdt. Hetzelfde geldt voor het Verenigd Koninkrijk en Ierland.

”De groeiende bevolking in deze landen, in combinatie met een te laag woningaanbod en een robuuste economische groei, vormt een fundament voor de huizenprijzen. Dat draagt bij aan het terugdringen van verliezen op woninghypotheken”, aldus Moody’s.

De kredietbeoordelaar verwacht dat het aantal 25- tot 35-jarigen, de hoofdmoot van het aantal mensen dat voor het eerst een huis koopt, grotendeels op peil blijft tot 2020. Dat geldt voor Nederland en het Verenigd Koninkrijk.

In Ierland zal deze groep krimpen, maar bieden het economische herstel en de aantrekkende arbeidsmarkt compensatie.

 

Groei

Tot aan 2020 zal de Nederlandse bevolking groeien met 1,5 procent, zo is de verwachting. In het Verenigd Koninkrijk bedraagt die groei 3,2 procent.

Het groeitempo in Ierland zal in de komende vijf jaar dalen naar 0,2 procent en voor Italië rekent Moody’s nagenoeg op een halvering ten opzichte van de afgelopen vijf jaar, tot 1,7 procent. De Spaanse bevolking zal met 1,3 procent krimpen.

In Spanje kan economisch herstel het effect van een krimpende bevolking echter compenseren, denkt Moody’s. “In Spanje en Ierland zullen steeds meer starters zich een huis kunnen veroorloven dankzij de gunstige vooruitzichten voor de werkgelegenheid en de inkomens en het nog lage prijspeil.”

In Italië zullen de huizenprijzen naar verwachting stabiel blijven, door een langzamere bevolkingsgroei dan voorheen die de vraag naar woningen zal drukken.

regionale bevolkingsprognosses tot 2040 PBL

/door

Regionale woningmarkt een interessante belegging

Vaak wordt gezegd dat er drie bepalende factoren zijn als het om vastgoed gaat; locatie, locatie en locatie. Oftewel; wie wil investeren in vastgoed moet dit op een goede locatie doen.

De laatste tijd verschijnen er verschillende berichten in de media over de gekte op de Amsterdamse woningmarkt. “70% van de verkochte woningen binnen de ring zijn de afgelopen periode verkocht boven de vraagprijs.” – “Soms staan er wel 30 potentiele kopers in een woonkamer en zijn er kopers die blind een bieding uitbrengen.” – “Huizenprijzen 10% gestegen in Amsterdam in vergelijking met zelfde periode vorig jaar.” – “Hoogste huurprijzen per m2 gemeten in Amsterdam”.

Dit zijn berichten die het beeld vormen dat Amsterdam de plek is om in te investeren. De alsmaar stijgende verkoopprijzen in combinatie met hoge huurprijzen zorgen hiervoor. Echter, dit wil niet zeggen dat er ook per definitie de hoogste rendementen behaald worden.

Het is voor beleggers moeilijk om een positie te veroveren in Amsterdam en helemaal om voor een interessante prijs in te kopen. Het kan voor particuliere beleggers interessanter zijn om te kijken naar groeilocaties waar potentie zichtbaar is.
Door te kijken naar groeiprognoses van o.a. het aantal inwoners, huishoudens en leeftijdsgroepen in combinatie met de woningvoorraad kan bepaald worden wat de ontwikkeling op de woningmarkt zal zijn. Een groei in het aantal huishoudens betekent een stijging van de vraag naar woningen. Vraag en aanbod zijn weer bepalend voor de huizenprijzen.

Volgens analyses van Buy2Let liggen er voldoende mogelijkheden in verschillende regio’s in Nederland en niet alleen in grote steden zoals Amsterdam en Utrecht. Voordeel hierbij is dat er op dit moment nog voor een interessante prijs kan worden aangekocht.

/1 Reactie/door

Buy2Let-team versterkt met woningmarktexpert Monique Tetteroo

Het in 2014 opgerichte Buy2Let heeft Monique Tetteroo (39) aangetrokken. Buy2Let Nederland neemt inkoop, beheer en onderhoud van middeldure beleggingswoningen uit handen en biedt beleggers hiervoor in ruil aantrekkelijke rentes.

Tetteroo brengt 15 jaar ervaring in de woningmarkt mee en zal Buy2Let helpen met de groei in dit segment woningbeleggingen. Eerder was zij onder meer werkzaam als Directeur bij Dynamis Vastgoedconsultants, werkte ze bij woningbelegger Vesteda en voor woningontwikkelaar Janssen de Jong. Met Tetteroo in het team wil Buy2Let de groei versnellen.

Tetteroo licht toe: “Voor een buy-to-let-concept lijken de marktomstandigheden nog gunstiger dan voorheen. Dit komt door een combinatie van factoren. Het aantal verkopen neemt toe en verkoopprijzen stijgen weer. Intussen blijft de vraag naar huurwoningen onverminderd groot, onder andere in de startersmarkt waar arbeidscontracten voor onbepaalde tijd geen gemeengoed zijn. Het huren van een woning in de vrije sector biedt hierbij uitkomst. Tenslotte is er de groeiende vraag naar beleggingsproducten die een goed rendement opleveren tegen beperkt risico; vooral ingegeven door de lage bankrentes. Het Buy2Let concept speelt hierop in en richt zich op nieuwbouw- en bestaande woningen en complexen in grote steden. Ik kijk er naar uit om sterk bij te dragen aan deze groei.”

/door
,

Een extra woning kopen om te verhuren, een goede investering?

Ontploffende huurprijzen, lage hypotheekrente, extreem lage spaarrente en een oplopend woningtekort; beleggen in woningen voor de verhuur lijkt ook steeds interessanter voor particulieren met ’overtollig’ spaargeld.

Wie heeft er nooit aan gedacht: een appartementje kopen voor zoon of dochter zodra die gaat studeren om hem of haar het lot van een hoestende hospita of een ranzig afleiding van een studentenhuis en de woekerhuren van een studentenkamer te besparen? Of misschien ooit stiekem nagedacht om het flatje aan de overkant van de straat te kopen en zelf te gaan verhuren aan studenten of expats?

Eerst maar wat feiten over de woning- en huurmarkt op een rijtje: de huurprijzen voor vrijesectorwoningen in Nederland zijn in het tweede kwartaal van dit jaar met 2,3% gestegen in vergelijking tot dezelfde periode een jaar eerder, zo meldde verhuursite Pararius onlangs. Vooral in de vier grote steden Amsterdam (+7%), Den Haag (+7%), Rotterdam (+9%) en Utrecht (+7%) stegen de huurprijzen hard. De gemiddelde huurprijs van een vrije sector woning in Nederland steeg naar €12,71 per vierkante meter per maand.

‘KRAPTE OP WONINGMARKT’
En de verwachting is niet bepaald dat die prijzen in de komende jaren zullen dalen omdat het woningtekort, vooral regionaal, alleen maar zal toenemen. Zo blijkt uit onderzoek van woningbeleggingsspecialist Capital Value dat het aantal huishoudens de komende vijf jaar nog substantieel zal groeien met circa 294.000: een groei van bijna 60.000 huishoudens per jaar. „Het gevolg hiervan is dat de krapte op de Nederlandse woningmarkt in de toekomst nog verder zal oplopen. De groei in huishoudens is net als de bouwproductie regionaal gespreid. Naar verwachting zal het woningtekort met name in stedelijke gebieden verder oplopen. In de regio Amsterdam is het woningtekort nu circa 4%. In 2020 zal dit tekort ongeveer 8% bedragen. In de regio Utrecht zal het woningtekort omhoog gaan van 4,5% naar circa 6,9% in 2020.
Vooral jonge mensen zijn op zoek naar een woning. Jaarlijks zoeken rond de 400.000 jonge huishoudens (onder de 30 jaar) een andere woning. Van deze groep is circa 75% op zoek naar een huurwoning, de overige 25% naar een koopwoning. Deze jonge huishoudens zoeken vooral een koop- of huurwoning in stedelijke gebieden. De provincies Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht, Noord-Brabant en Gelderland zijn daarbij het meest populair, aldus onderzoek van Capital Value. En veel jonge mensen met een goed inkomen verdienen te veel voor de gereguleerde sector, maar komen ook (nog) niet in aanmerking voor een hypotheek of willen zich daar niet op vastleggen.
Kansen genoeg, zo lijkt het dus, vooral in de vrije huursector. Helemaal in het besef dat spaargeld tegenwoordig minder oplevert dan 1%, om van het nettorendement na inflatie en vermogensrendementsheffing nog maar te zwijgen. Tel daarbij op dat de hypotheekrente historisch gezien nog steeds zeer laag is en de huizenprijzen jarenlang zijn gedaald, en het is logisch dat steeds meer particulieren met wat ’overtollig’ spaargeld de stap lijken te willen maken om te beleggen in stenen, zo merken Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere vastgoedbeleggers, en NIBC Bank. De bank zette er zelfs een speciale financieringsfaciliteit voor op.

‘INTERESSANT’
Vastgoed Belang-directeur Co Koning en managing director Michel Kant van NIBC zien de interesse bij vermogende particulieren dan ook toenemen. „Het is een interessante beleggingscategorie, maar wel als je weet waar je mee bezig bent”, zegt Koning. „En het is hartstikke leuk. Een aandeel Philips is een stuk papier met een nummer. Een appartement kan je zien, je kan ernaartoe, je hebt meer gevoel dat het van jou is.” NIBC-bankier Kant: „Het is een interessante beleggingscategorie in een totale beleggingsportefeuille voor wie vindt dat spaargeld matig rendeert en de beurs wel erg volatiel is. Dan zijn stenen een derde categorie.”
Volgens Kant zijn de rendementen ook nog eens mooi. „Een bruto-rendement van 6 à 7% is helemaal niet raar. En daar kun je zomaar 5% van overhouden. Plus je kunt je beschermen tegen inflatie met de jaarlijkse huurverhoging. Vergelijk dat eens met het reële rendement op spaargeld.”

‘UITKIJKEN’
Toch moeten particulieren zich niet blindstaren op de rendementen en onbezonnen in een vastgoed-avontuur stappen, waarschuwt Koning. Vandaar dat Vastgoed Belang cursussen organiseert voor de beginnende particuliere vastgoedbelegger. „Als je een goede huurder hebt en het pand is goed, dan heb je er eigenlijk weinig omkijken naar en ontvang je iedere maand inkomsten. Maar als je huurder ineens niet meer betaalt, gaan de kosten oplopen. Ook moet je uitkijken wie je huurder is. Bijvoorbeeld als iemand zomaar €1200 à €1300 huur kan betalen. Als er dan ineens een hennepkwekerij in je woning blijkt te zitten, kun je als eigenaar in de problemen komen, ook al heb je er totaal geen weet van.”
Ook bankier Kant wijst op de risico’s. „Vastgoed is natuurlijk heel illiquide. Je kan het dus niet zo snel verkopen als bijvoorbeeld aandelen. Bovendien, als je een leeg pand koopt en er vervolgens huurders in zet, maar je moet een paar jaar later verkopen, dan is de opbrengst een stuk lager. Dat kan tientallen procenten schelen. Zo kun je een behoorlijke scheur in je broek oplopen. Je moet dus goed kijken naar je totale beleggingsportefeuille.”

Bron: DFT

Ontvang onze tips voor particuliere beleggers!

[email-download download_id=”3868″ contact_form_id=”3871″]

/door

Rabobank voorspelt stevig herstel woningmarkt

Rabobank voorspelt stevig herstel woningmarkt

De woningmarkt zal ook in de tweede helft van het jaar aantrekken. De prijsstijging in het hele jaar komt daardoor naar verwachting op 2% tot 3,5%. Dat stellen analisten van Rabobank.

In 2016 volgt opnieuw een prijsstijging van 2,5% tot 4,5%.Het aantrekken van de markt is het gevolg van de extreem lage hypotheekrente en de economische groei. Woningmarkteconoom Pieter van Dalen: ‘De groeiende werkgelegenheid zorgt voor een hoger gemiddeld besteedbaar inkomen.’

De prijzen stijgen ondanks het strenger worden van de leennormen. Per 1 juli is de NHG-grens verlaagd van €265.000 tot €245.000. Ook de maximale leencapaciteit is op advies van het Nibud verlaagd.

Woensdag werd bekend dat het aantal hypotheekaanvragen in juli is gehalveerd ten opzichte van juni. De positieve effecten wegen hier volgens Rabobank echter ruim tegenop. In juni was sprake van ene record aantal transacties omdat veel huizenkopers hun beslissing naar voren lijken te hebben gehaald.

Onder water

Ook de grote groep huishoudens die met de waarde van zijn huis onder water staat, vormt geen belemmering voor verder herstel. Verhuizen voor deze groep is lastig. Door de huizenprijsdaling in de periode 2008 tot 2013 heeft een kwart van de woningbezitters een hypotheekschuld die hoger is dan de waarde van het huis. De betaalbaarheid van een koopwoning is dankzij de extreem lage hypotheekrente volgens Rabobank nog altijd gunstig. Zelfs in Amsterdam, waar de prijzen in het tweede kwartaal met 8% stegen zijn de lasten volgens de bank nog altijd lager dan voor de crisis.

De prijs van een gemiddelde woning in de hoofdstad ligt nog 6% onder de top van de markt in 2008.

Bron: Fd

/door

WOZ-waarde bepaalt mede maximale huurprijs

WOZ-waarde bepaalt mede maximale huurprijs

Vanaf 1 oktober telt de WOZ-waarde mee voor de maximale huurprijs van een huurwoning. Huurders die al bijna maximaal betalen wordt aangeraden de WOZ-waarde van hun woning op te vragen.

Dat stelt de Woonbond in een persbericht. Het woningwaarderingsstelsel, het puntenstelsel waarmee de maximale huurprijs van een huurwoning wordt berekend, verandert per 1 oktober. De WOZ-waarde van een woning gaat een groot deel uitmaken van het puntentotaal. Dat betekent dat huurders belanghebbenden zijn geworden bij de WOZ-beschikking.

De gemiddelde maximale huurprijs blijft gelijk, maar lokaal kan er veel schommelen, aldus de huurdersvereniging. Als de maximaal toegestane huur van een woning onder de prijs zakt die huurders nu betalen, kunnen zij nu al huurverlaging per 1 oktober aanvragen. Specifiek huurders met een gepeperde huur die in een minder populaire wijk in een stad of in een krimpregio wonen maken daardoor kans op huurverlaging.

Daarnaast noemt minister Blok in een brief aan de Tweede Kamer Utrecht en Amersfoort als plaatsen waar de gemiddelde maximale huurprijs omlaag gaat. In Rotterdam, Amsterdam en Den Haag stijgt de gemiddelde maximale huur, al kunnen de wijzigingen ook hier in specifieke gevallen tot huurverlaging leiden.

Huurders die al bijna maximaal betalen, doen er dus volgens de Woonbond goed aan om de WOZ-waarde van hun woning op te vragen. Dat kan door de WOZ-beschikking op te vragen bij de gemeentelijke belastingdienst. Huurders kunnen natuurlijk ook bij de verhuurder naar de WOZ-waarde vragen. In sommige gevallen zetten verhuurders de WOZ-waarde al op het jaarlijkse huurverhogingsvoorstel. Huurders kunnen de puntentelling invullen van het Amsterdams Steunpunt Wonen, om te kijken wat de maximale huur voor hun woning per 1 oktober is. Indien deze lager is dan de huidige kale huur komt een huurder in aanmerking voor huurverlaging. Vanaf volgend jaar moeten gemeenten de WOZ-beschikking ook aan huurders sturen.

Bron: Vastgoedmarkt

/door